Проектирование экономичного жилья: опыт бюро «Сергей Киселев и Партнеры»

22.03.13
13:47
автор: Екатерина Шалина    |    просмотр: (10948)

В последние пять-семь лет в портфолио архитектурных компаний, которые в сфере жилья разрабатывали преимущественно дома и комплексы класса «премиум» и «бизнес», стали появляться объекты из более доступных ценовых категорий. Мы поговорили об этой тенденции с представителями нескольких московских бюро. Серию интервью открывает беседа с Игорем Шварцманом, руководителем компании «Сергей Киселев и Партнеры».

–  Игорь Зиновьевич, как вы считаете, заказ на проектирование жилья «эконом-класса» уже можно называть заметной тенденцией, или это пока какие-то исключительные, единичные явления?
Тема доступного жилья – очень интересная, и здесь есть о чем поговорить. Еще в 1991 году, путешествуя с Сергеем Киселевым по США, мы побывали на стройках в не самых благополучных пуэрториканских кварталах Нью-Йорка. Это «доступное» жилье по тем временам казалось нам почти шикарным, одновременно была очевидна потребительская недолговечность такой недвижимости. Мы стали задумываться: а у нас какая альтернатива возможна нашим хрущевкам? Но практического выхода у этих размышлений не было. В последнее время предложения по проектированию относительно недорогого жилья действительно стали поступать чаще, и сейчас этот сегмент занимает нас едва ли не больше, чем люксовый, в котором мы тоже продолжаем работать. Недавно, например, параллельно с элитными домами на Остоженке и в Хамовниках проектировали кварталы в Текстильщиках и Митино, по концепции относящиеся к массовой «бюджетной» застройке.
   Вы не могли бы уточнить, о каком бюджете идет речь - сколько может стоить 1 кв.м. в таких домах?
  Мы интересовались: выходило около 4000 долларов.  
–  И это «эконом-класс»?
  В зависимости от набора опций девелоперы и риэлторы оперируют еще такими понятиями, как «эконом плюс», «бизнес минус», наши кварталы иногда обозначают как «комфорт-класс». Причем названная цена не предполагает отделку квартиры, хотя данная услуга тоже предусматривается, но дополнительно. Существуют разные маркетинговые ходы, позволяющие ненавязчиво продать «эконом» почти как «бизнес».
 – Почему застройщики, раньше обходившиеся готовыми серийными «продуктами», вдруг начали обращаться к известным архитектурным бюро за авторскими проектами? Индивидуальные решения ведь увеличивают себестоимость строительства? 
  Дело в том, что и в этой категории жилья, а не только в люксовой, появилась необходимость бороться за покупателя. В 90-ые было так называемое «евростроительство», рассчитанное на очень обеспеченных людей, и в то же время потоком шло возведение типовых серий. Чего-то среднего рынок долго не предлагал, а покупатель стал требовательнее, его финансовые возможности разнообразнее. И вот где-то к середине «нулевых» девелоперы поняли, что у «среднего класса» есть спрос, ответить на который можно, чем-то отличаясь от конкурентов, но не сильно повышая при этом затраты на строительство. Пришлось активнее задействовать потаенные таланты проектировщиков.
– Чем может помочь архитектор, действуя в рамках ограниченного бюджета?

 Как минимум, архитектор может обеспечить зданию привлекательный внешний вид, отличающий его от безликих «соседей», самое простое - за счет грамотной работы с цветом. Есть типовые каркасы, которые предполагают разнообразные варианты облицовки. По такому пути создается, например, квартал в Митино. В основе комплекса – серийные модули с некоторой индивидуальностью. Мы разработали индивидуальное цветовое решение для больших фасадных плоскостей, которое реализуется с помощью облицовочных фиброцементных панелей специально подобранной цветовой гаммы.

Квартал в Митино. Перед архитекторами бюро «Сергей Киселев и Партнеры» стояла задача разработать решения для фасадов, которые помогли бы избежать монотонности в масштабном жилом массиве. В этом случае оказались уместны активные мозаичные включения: «пиксели», поддерживающие основное цветовое решение, покрывают сплошь несколько корпусов и опоясывают единым цоколем отдельные группы зданий. Проектирование: 2011 год. Реализуется первая очередь.

Комплекс в Текстильщиках состоит из шести практически одинаковых корпусов, расставленных в шахматном порядке. Для каждого дома подобран свой цвет, но общая гамма сдержанная: квартал отличается от соседней типовой застройки, но в то же время не спорит с окружением. Между двумя рядами домов получается уютный пешеходный сквер. Первые этажи отданы под сферу услуг. Проект 2007 года. Реализован на 40%.


  Какие еще средства выразительности  может позволить себе заказчик в сегменте, о котором мы говорим?
  Можно, конечно, работать с пластикой. В типовом проектировании тоже ведь есть вариации на тему эркеров разной конфигурации, фасадных отступов и выступов. Но интересная пластика – это уже следующий уровень индивидуализации, ведущий к удорожанию проекта. На него пока решаются нечасто. Самый оптимальный по соотношению цена-качество  вариант в бюджетном строительстве – ортогональный монолитный каркас и навесные, вентилируемые фасады. Для последних возможны разные варианты исполнения. Начинают предлагать многослойные панели в металлических рамах – внутри утеплитель, в интерьер обращен слой гипсокартона, снаружи – плитка. Делают такие и в Белоруссии, но пока есть технические вопросы и «эксплуатационнные» сомнения. Облицовка керамогранитом вентфасадов тоже имеет свои ограничения – ее нельзя крупно нарезать в отличие от более дорогих фиброцементных панелей, какие мы использовали при строительстве жилого дома «Авангард» в Черемушках (на фото внизу) .

Там высота панелей равна высоте этажа – 3 метра. В этом масштабе игра с цветом дает совершенно другой эффект. Когда строился «Авангард», дом бизнес-класса, подобное красочное решение было  новшеством, и на фоне кирпично-бежевых «цековских» домов района «Царское село» кому-то оно показалось даже вызывающим, но на самом деле для района был создан новый ориентир, хорошо просматривающийся с главных улиц...Мне кажется, в выигрыше останутся те девелоперы и производители материалов, кто сможет предложить наиболее широкую и гибкую «номенклатуру» элементов – конструктор, позволяющий создавать множество непохожих вариантов. Для этого им нужно сотрудничать с архитекторами, которым интересна эта задача.

Конкурсный проект квартала в Мытищах под рабочим названием СONFETTI. 2011 год.

– В чем еще преимущества «бюджетных» авторских проектов перед серийными, помимо нескучного внешнего вида домов? Есть ли какие-то особенности в планировке квартир?
  Да, квартирография в таких кварталах разнообразнее, но и здесь есть определенные рамки. Как правило, до обращения к архитекторам, застройщик проводит анализ потенциала участка. Исследуется возможная плотность застройки, инсоляционные показатели, технические ограничения и многое другое. В итоге определяется максимально высокий коэффициент выхода продаваемых и непродаваемых площадей, и архитектор, проектирующий квартиры, должен на него ориентироваться.

Квартал в Текстильщиках

Что касается удобств, то два санузла на три комнаты – это уже в порядке вещей. Квартир больше 4-х комнатных в этом сегменте обычно не делают, но предусматривается возможность объединения квартир. Под серийными панельными домами нет возможности размещения автостоянок.

Хочется сказать еще вот о чем.

На уровне квартала в целом застройщики вкладываются в благоустройство и озеленение территорий, строительство детских садов, удобных стоянок и подъездов –  для комплекса в Текстильщиках мы даже разрабатывали дизайн входных зон. При продаже квартир комфортная внутриквартальная среда – весомый аргумент, как и все, что оказывается на виду. Гораздо сложнее убедить заказчика потратиться на то, что скрыто от глаз более качественное оборудование вентиляционных камер, например, или сантехнической арматуры и т.п. Кондиционирование – это вообще особая тема. О центральной системе мы и не говорим. На стадии проекта стоит подумать о навесных кондиционерах, которые быстро испортят впечатление от красивого фасада. Вот в «Авангарде» мы постарались этот момент предупредить и запланировали на фасаде аккуратные металлические корзины.

Жилой дом «Авангард». Черемушки.

  Ваши объекты из интересующей нас категории располагаются в Текстильщики и Митино. Есть еще конкурсная концепция квартала в Мытищах. Это окраины столицы и Подмосковье. Есть ли надежда, что в ближайшем будущем симпатичное недорогое жилье появится поближе к центру, хотя бы в пределах ТТК?
Я знаю, что сейчас активно обсуждается тема строительства доступного жилья в центре, в том числе как средство борьбы с маятниковой миграцией. Мне тоже не нравится ситуация, когда люди утром сплошным потоком едут из спальных районов на работу в центр, а вечером – обратно, будто это моногород, и все работают на одном заводе. Не должно быть так, что в центре находятся одни офисы, а на окраинах – только жилые кварталы. Но здесь встает вопрос стоимости земли. На дорогих центральных участках девелоперам, конечно, выгоднее строить элитное жилье, и, мне кажется, в ближайшее время эта ситуация вряд ли как-то изменится.
 

автор: Екатерина Шалина |  просмотр:(10948)
Добавить в блог







Арх.бюро
Люди
Организации
Производители
События
Страны
Наши партнеры

Подписка на новости

Укажите ваш e-mail:   
 
О проекте

Любое использование материалов сайта приветствуется при наличии активной ссылки. Будьте вежливы,
не забудьте указать источник информации (www.archplatforma.ru), оригинальное название публикации и имя автора.

© 2010 archplatforma.ru
дизайн | ВИТАЛИЙ ЖУЙКОВ & SODA NOSTRA 2010
Programming | Lipsits Sergey