«Cмысл концепции mixed use в диверсификации рисков»
Борис Левянт, руководитель бюро ABD architects, член жюри конкурса «Офис+» — об офисных зданиях и интерьерах нового поколения.
Строительство сооружений «смешанного использования» – очевидный мировой тренд, за последние двадцать лет он набрал большую силу. Что стоит за идеей соединения разных функций в одном объеме или комплексе? Почему сегодня все чаще предпочитают построить не монофункциональное офисное здание, а, например, культурно-деловой или спортивно-деловой центр?
Основная идея здания или комплекса mixed use заключается в том, чтобы диверсифицировать риски. Есть два пути возникновения таких объектов. Первый – естественный: владельцы здания или комплекса приспосабливаются к тем экономическим обстоятельствам, которые складываются вокруг. Когда происходит падение арендных ставок на офисы, люди начинают искать какую-то альтернативу, пытаются встроить в офисное пространство, например, клинику. Мы в свое время сделали семь объектов, включенных в офисные центры, для сети «Клиники «Чайка», что также отвечало пожеланиям сотрудников офисов. По сути дела, востребованная услуга максимально приблизилась к потребителю.
Многофункциональные здания, специально спроектированные – второй путь – это уже использование того опыта, который девелоперы, архитекторы и инвесторы увидели в жизни. Рынок офисов очень подвержен колебаниям, и бизнес, ориентированный только на него, в ситуации общей финансовой нестабильности быстро рушится: арендаторы покидают дорогие бизнес-центры, цены падают. В то же время отель вроде бы не так быстро отбивается и не так интересен с точки зрения скорости возврата инвестиций, но это более стабильный бизнес. Платная парковка – тоже стабильный бизнес, потому что вот уж что не дешевеет, так это места и время парковки в нашем городе и во всем мире.
.jpg)
Какие еще опции выгодно присоединять к офисам? Торговые площади?
Офисы плюс ритейл – не только распространенный, но и взаимовыгодный симбиоз. С одной стороны, торговля чутко реагирует на людские потоки, и считается, что ее объекты правильно располагать по правой, вечерней, стороне движения – из центра: люди останавливаются и совершают покупки по дороге домой с работы. Интеграция в крупные деловые пространства это правило отменяет – офисы обеспечивают поток покупателей. С другой стороны, ритейл работает на повышение арендных ставок, потому что людям интереснее снимать офисы, где рядом есть дополнительные функции: медицина, банки, турбюро – такой комплекс является более востребованным продуктом, соответственно, его капитализация для владельцев и инвесторов значительно возрастает. Конечно, залог успеха любой, и жилой, и коммерческой недвижимости – правильное место. Как говорят: location, location и еще раз location.
Тот же ТРЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе, который мы спроектировали, – это один из самых высоко оцененных по коммерческой отдаче проектов в России. Он включает большое количество функций. Торговая, конечно, превалирует и сейчас расширяется второй очередью. Но проект также включает отель, офисы, большую перехватывающую парковку, путь в которую лежит через торговый центр. Понятно, что такая структура очень хорошо капитализируется.
Есть ли какие-то особенности, правила наполнения разными функциями высотных зданий?
Чаще всего высотки делят на несколько блоков по вертикали. На трех нижних этажах разворачивают торгово-развлекательные площади, кафе и рестораны, далее до седьмого- десятого этажа могут быть офисы, выше — апартаменты, может бьть, отель. Главное, чтобы для каждой функции были обеспечены независимые вертикальные коммуникации и пути эвакуации.
.jpg)
Какие факторы, кроме экономических, благоприятствуют распространению зданий-гибридов?
Есть тенденция – впервые она проявила себя в японских и крупных американских городах – когда новыми, в том числе офисными функциями, обрастают транспортные узлы. Пассажиры, особенно в деловых междугородних поездках, готовы потратить имеющиеся средства, чтобы сделать свои путешествия более комфортными. Поэтому логично, если в структуре ТПУ появляются отели, офисы, оказывающие различные консультационные услуги, прачечные, точки питания и так далее.
В Москве тоже есть программа развития ТПУ, реализация которой идет не быстро, но, будем надеяться, даст интересные результаты. Проблема в том, что проектированием транспортно-пересадочных узлов занимаются инженеры, а для них главное – распределение пассажиропотоков, к которым они относятся как к некой массе, к жидкости: следят за тем, чтобы на ее пути не возникало заторов и завихрений, и многие концептуальные решения, которые мы видели, напоминают какие-то шестеренки, инженерные сооружения.
Вы имеете в виду, что им не хватает архитектурной эстетики?
Не хватает понимания того, что этими пространствами пользуются живые люди, которые хотят не только пройти, не намокнув под дождем, но и попутно получить какой-то сервис, и этот сервис может быть очень полезен и эффективен, если все сделано грамотно.
И есть еще очень интересная тенденция, которая касается молодого поколения. Мы обратили внимание на то, что молодежь больше не привлекает «Силиконовая долина», не хотят 20-30-летние люди ездить на фантастических серебристых автобусах с «айпэдами» в руках, а их движение направлено в центр города. И этот процесс происходит и в Сан-Франциско, и в Нью-Йорке, и в Детройте. Возникает новая культура потребления городского пространства, и она, безусловно, связана с самим понятием mixed use. Чем больше функций в одном месте, чем изобретательнее они увязаны между собой, тем успешнее объединяющий их проект, потому что он отвечает на вызовы времени, которые формируются молодым поколением. Технологии бизнес-взаимодействия, «коворкинга» сегодня сильно отличаются от того, что было еще лет пять лет назад, и можно только предполагать, насколько все изменится через десять лет. Новый образ жизни, работы начинает влиять на архитектуру, пространство, девелоперские проекты. И вот мы уже видим, как в Нью-Йорке реализовывают проект «Hudson Yards». Раньше там был отстойник железнодорожных пригородных поездов. Его накрывают платформой, на которой возводится многофункциональный комплекс, с торговлей, ресторанами. Всё это завершается апартаментами, чья стоимость растет в зависимости от высоты этажа. На мой взгляд, на данный момент это один из самых крупных и интересных проектов в мире. Надо сказать, что апартаменты в «микстюзах» — очень уместная история. Квартира перестает быть якорем, который привязывает твою жизнь к одному месту: ты сдаешь свое жилье в аренду кому-то и снимаешь себе квартиру ближе к работе. Тут мы выходим на проблемы с московским правительством, которое против идеи апартаментов, потому что они не обеспечены социальной инфраструктурой, что создает напряженность. Но отказ от системы апартаментов подрывает рынок доходного жилья, который дает большую стабилизацию. История с апартаментами должна быть у нас как-то урегулирована и может стать частью концепций mixed use, включающих ТПУ.
Вы упомянули коворкинги – новый формат рабочих пространств. У ABD Architects есть опыт работы с ним в Москве, я имею в виду ваш новый объект Meeting Point в БЦ «Москва». В чем специфика организации интерьеров в коворкингах? Чем она отличается от «стационарных» офисов?
В коворкинги люди приходят поработать на себя, а не «на дядю», и воспринимают они это как часть образа жизни, а не выкинутое из нее время. И, по сути, им очень мало нужно: удобное место с интернет-подключением и кофе, даже перегородки особо не нужны, с шумоизоляцией справляются наушники. Напротив – возможность видеть других людей, возникновение быстрых, как нейроны в мозгу, связей и перекрестное опыление идеями – один из смыслов этого формата.
Еще в коворкингах нужна инфраструктура реализации идей: придумал ты, скажем, стельку, и отдал здесь же в мастерскую, оборудованную 3D- принтерами, там тебе сделали модель, и сразу понятно, хорошо вышло или что-то нужно доработать. Словом, путь от идеи до реализации должен быть максимально сближенным. Ощущение легкости, мобильности и здоровый индивидуализм, который двигает человечеством, дают самые замечательные результаты. За счет таких структур коворкинга бюджет Нью-Йорка увеличился на несколько миллиардов за 2-3 года.
А как меняются функциональные программы традиционных офисов? Возможно, Вашему бюро приходилось сталкиваться в последнее время с какими-то необычными пожеланиями клиентов?
Вы знаете, что мы сделали офис штаб-квартиры Kaspersky lab в Москве, но это структура специфическая – они работают 24 часа в сутки, поэтому там предусмотрен спортивный зал и различные релакс-зоны. Для нашего нового офиса, который строится сейчас на «Заводе Арма», мы, к примеру, придумали места, где идеи можно записывать или зарисовывать прямо на стенах – для этого предусмотрено специальное покрытие. Вот такой момент гибкости, творчества, объединяющей вовлеченности в процесс, а не привязки к выделенному, стационарному рабочему месту – тенденция, которая еще долго будет влиять на обустройство офисных помещений.
Вы вошли в жюри конкурса «Проект здания Офис+», организованный группой сайтов 360.ru на онлайн-площадке PINWIN.ru. Какие решения Вам было бы интересно увидеть в работах участников? Что важнее: рациональное сочетание функций или яркий архитектурный образ?
Все в комплексе. Конечно, функциональная программа должна быть разумной. Допустим, предложение совместить офисный комплекс с детским садом для малышей сотрудников – само по себе, может быть, симпатично и оригинально, но нереалистично. Для детских садиков есть особые нормы, да и вряд ли найдется заказчик, который выделит в программе офисного здания, с которого надеется получить немалую прибыль, площади для детского сада. Но, конечно, важен не только жесткий профессионализм и жесткая коммерческая нацеленность, но чтобы многофункциональное сооружение было красиво, изысканно и правильно выстроено.
Работы на конкурс «Проект здания Офис+» принимаются до 15 мая на сайте конкурса. Приз победителю – широкоформатный принтер от HP.
Сайт бюро ABD Architects: http://www.abdcom.ru/
 |
 |
 |
- Foster + Partners (43)
- Zaha Hadid architects (35)
- UNStudio (28)
- MVRDV (23)
- Henning Larsen Architects (20)
- Kengo Kuma & Associates (15)
- Richard Meier & Partners (14)
- Coop Himmelb(l)au (12)
- Renzo Piano Building Workshop (11)
- Fuksas (8)
- FOGA (8)
- UNK project (8)
- Shigeru Ban Architects (7)
- A-cero (5)
- Morphosis (4)
- Окна (15)
- Стены (11)
- Энергосберегающие конструкции (10)
- Светопрозрачные конструкции (9)
- Фасады (7)
- Теплоизоляционные конструкции (7)
- Напольные покрытия (5)
- Акустические панели (5)
- Солнечные панели (5)
- Кровля (5)
- Вентиляционные системы (5)
- Двери (5)
- Потолки (4)
- Декоративные модули (4)
- Охлаждающие системы (4)
- Заха Хадид (Zaha Hadid) (39)
- Норман Фостер (Norman Foster) (37)
- Кенго Кума (Kengo Kuma) (15)
- Стивен Холл (Steven Holl) (13)
- Даниэль Либескинд (Daniel Libeskind) (12)
- Доминик Перро (Dominique Perrault) (11)
- Жан Нувель (Jean Nouvel) (10)
- Массимилиано Фуксас (Massimiliano Fuksas) (10)
- Фрэнк Гери (Frank Gehry) (10)
- Мануэль Готран (Manuelle Gautrand) (8)
- Моше Сафди (Moshe Safdie) (6)
- Марсиу Коган (Marcio Kogan) (5)
- Арата Исодзаки (Arata Isozaki) (4)
- Маттео Тун (Matteo Thun) (4)
- Бернар Чуми (Bernard Tschumi) (2)
- Союз московских архитекторов (СМА) (53)
- МАРШ (51)
- Музей Архитектуры им. A.В.Щусева (34)
- Москомархитектура (34)
- Институт медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка» (26)
- НИ и ПИ Генплана Москвы (20)
- Галерея ВХУТЕМАС (19)
- ГМИИ им. А.С.Пушкина (19)
- ЦДА (17)
- Фонд Сергея Чобана - Музей архитектурного рисунка (16)
- ИЦ "Сколково" (15)
- Музей Москвы (15)
- Центр дизайна ARTPLAY (13)
- ЦСИ Винзавод (12)
- Союз архитекторов России (12)
- АРХ Москва (53)
- Международный конкурс архитектурного рисунка АрхиГрафика (53)
- Фестиваль Зодчество (35)
- Генетический код (25)
- АрхиГрафика (20)
- Архстояние (17)
- Московская Биеннале Архитектуры (17)
- АРХИWOOD (14)
- Венецианская биеннале архитектуры (13)
- PinWin.ru (11)
- Московский урбанистический форум (Moscow Urban Forum) (10)
- iSaloni (9)
- Фестиваль "Световая архитектура" (9)
- Премия Авангард (8)
- Золотое сечение (7)
О проекте
Любое использование материалов сайта приветствуется при наличии активной ссылки.
Будьте вежливы,
не забудьте указать источник информации (www.archplatforma.ru),
оригинальное название публикации и имя автора.